O potencial construtivo adicionado pelo Plano Diretor de São Paulo impulsionou empreendimentos lançados após reflexão da equipe que desenvolveu.
Em 2015, fui responsável por liderar a equipe que conduziu uma análise encomendada pelo SECOVI-SP e pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) para avaliar a implementação de fachadas ativas nos empreendimentos imobiliários próximos aos principais eixos de transporte da cidade de São Paulo. Esse estudo abordou a importância das fachadas ativas conforme previsto no Plano Diretor de 2014 e posteriormente regulamentado pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016. A diversidade de opiniões tornava as discussões ainda mais instigantes, evidenciando a relevância de se debater a eficácia e os impactos das fachadas ativas no contexto urbano.
O conceito de frentes ativas no planejamento urbano tem ganhado destaque gradativamente, refletindo a busca por arquiteturas vivas que promovam interação e dinamismo nas cidades. Além disso, a introdução de estruturas ativas nas edificações pode contribuir significativamente para a revitalização de áreas urbanas e a criação de espaços mais atrativos e funcionais para a população. É fundamental acompanhar de perto o desenvolvimento e a aplicação dessas medidas para compreender de que forma as fachadas ativas e as demais inovações urbanísticas impactam no cotidiano das cidades.
Fachadas Ativas: Reflexões sobre o Potencial Construtivo Adicionado
A equipe que desenvolveu o Plano Diretor de 2014 para a maior metrópole do hemisfério Sul tinha como objetivo primordial a melhoria do ambiente urbano. A ideia de criar fachadas ativas em edificações era considerada inovadora na época, trazendo uma perspectiva de arquiteturas vivas e estruturas ativas para a cidade.
Agora, passados alguns anos desde a implementação desse plano, é crucial avaliar os impactos que as fachadas ativas tiveram no cenário urbano. Com a recente revisão do Plano Diretor e as discussões em torno da LUOS, surge a oportunidade de ajustar e aprimorar o instrumento para os próximos anos, visando tornar as frentes ativas mais eficazes e integradas à realidade da cidade.
De acordo com dados da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016 com pelo menos uma loja em fachada ativa. Esses lançamentos totalizam 743 lojas, o que representa uma média de 2,3 lojas por empreendimento, totalizando cerca de 149 mil m² de área privativa. Cada loja tem em média 200 m², ou seja, 466 m² por empreendimento.
Esses números evidenciam a adoção massiva das fachadas ativas pelo mercado imobiliário local. O acréscimo de potencial construtivo oferecido a esses empreendimentos se mostra como um benefício aos empresários, embora o reflexo dessa medida na cidade ainda esteja em questão.
Segundo um estudo da Urban Systems de 2015, o potencial construtivo adicionado pelas fachadas ativas pode não encontrar demanda suficiente para sustentá-las. Muitos dos espaços comerciais nessas frentes ativas permanecem desocupados, indicando que a estratégia inicial pode não ter atingido plenamente seu propósito.
A concentração dos empreendimentos com fachadas ativas nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana revela a busca por adensamento residencial e comercial próximo a infraestruturas de transporte coletivo. Contudo, mesmo nessas áreas de maior fluxo, ainda há espaços vazios, sugerindo um desafio adicional para a ocupação dessas lojas.
O aumento nos valores de aluguel desses espaços comerciais, consequência da valorização gerada pelas fachadas ativas, pode estar dificultando a entrada de comerciantes que operavam em locais mais acessíveis anteriormente. O desafio futuro é equilibrar a oferta de espaços comerciais, ajustando os preços de locação para garantir a viabilidade das operações.
É imprescindível repensar a regulação legal em torno das fachadas ativas, assegurando que um incentivo para a revitalização urbana não se torne um obstáculo para a sustentabilidade econômica. O futuro da cidade depende da capacidade de adequar as fachadas ativas à realidade urbana, garantindo um desenvolvimento equilibrado e integrado.
Fonte: © Estadão Imóveis
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